|
Основи ціноутворення в будівництві
Економічне капітальне будівництво є однією з найбільш витратних галузей з точки зору споживання матеріальних, трудових та інших ресурсів, що становлять основу витрат по будівництву. Тому будь-який забудовник (інвестор), незалежно від форми власності та джерел фінансування, при організації будівництва застосовує різні методи, що дозволяють зробити прогноз майбутньої вартості будівництва для цілей аналізу забезпеченості будівництва відповідними ресурсами, розрахунку рентабельності проекту в цілому та прийняття відповідних управлінських рішень.
В основі розрахунку вартості будівництва лежить кошторисний порядок ціноутворення.
Порядок визначення кошторисної вартості будівництва на території Російської Федерації затверджений Постановою Держбуду Росії від 05.03.2004 N 15 / 1 (МДС 81-35.2004).
В основі визначення передбачуваної вартості будівництва лежать кошторисні нормативи (кошторисні норми). Під кошторисними нормативами слід розуміти сукупність ресурсів (витрат праці працівників будівництва, часу роботи будівельних машин, потреби в матеріалах, виробах і конструкціях і т.п.), встановлену на прийнятий вимірювач будівельних, монтажних або інших робіт.
Головною функцією кошторисних норм є визначення нормативної кількості ресурсів, мінімально необхідних і достатніх для виконання відповідного виду робіт, як основи для подальшого переходу до вартісним показникам.
Кошторисні нормативи, що утворюють систему ціноутворення і кошторисного нормування в будівництві, підрозділяються на наступні види:
1) державні кошторисні нормативи (ДБН);
2) галузеві кошторисні нормативи (ОСН);
3) територіальні кошторисні нормативи (ТСН);
4) фірмові кошторисні нормативи (ФСП);
5) індивідуальні кошторисні нормативи (ІСН).
До державних кошторисних нормативів належать кошторисні нормативи, що входять до складу 8 групи підгруп 81, 82 і 83 "Документи по економіці".
До галузевим кошторисних нормативів належать кошторисні нормативи, введені для будівництва, здійснюваного в межах відповідної галузі.
До територіальним кошторисних нормативів належать кошторисні нормативи, введені для будівництва, що здійснюється на території відповідного суб'єкта Російської Федерації.
Територіальні кошторисні нормативи призначені для організацій, що здійснюють будівництво або капітальний ремонт на території відповідного суб'єкта Російської Федерації, незалежно від їх відомчої підпорядкованості та джерел фінансування виконуваних робіт.
До фірмових кошторисних нормативів або власної нормативній базі користувача відносяться кошторисні нормативи, що враховують реальні умови діяльності конкретної організації - виконавця робіт. Як правило, ця нормативна база грунтується на нормативах державного, галузевого або територіального рівня з урахуванням особливостей та спеціалізації підрядної організації.
Індивідуальні кошторисні норми і розцінки розробляються з урахуванням конкретних умов виконання робіт з усіма ускладнюють факторами і затверджуються забудовником (замовником) у складі робочого проекту.
Застосування фірмових та індивідуальних кошторисних нормативів для визначення вартості будівництва, фінансування якого здійснюється із залученням коштів федерального бюджету, рекомендується після їх узгодження з відповідним уповноваженим федеральним органом виконавчої влади в галузі будівництва.
Кошторисні нормативи поділяються на елементні та укрупнені. До елементних кошторисних нормативів належать державні елементні кошторисні норми (ГЕСН-2001) та індивідуальні елементні кошторисні норми, а також норми за видами робіт. До укрупнених кошторисних нормативів належать кошторисні нормативи, виражені у відсотках, і інші укрупнені кошторисні норми.
Кошторисна вартість будівництва, розрахована на основі кошторисних норм, - це сума грошових коштів, необхідних для здійснення будівництва у відповідності з проектними матеріалами. Кошторисна вартість є основою для визначення розміру капітальних вкладень, фінансування будівництва, формування договірних цін на будівельну продукцію, розрахунків за виконані підрядні (будівельно-монтажні, ремонтно-будівельні та ін) роботи, оплати витрат з придбання обладнання та доставку його на будови, а також відшкодування інших витрат за рахунок коштів, передбачених зведеним кошторисним розрахунком.
Підставою для визначення кошторисної вартості будівництва можуть бути:
1) вихідні дані замовника для розробки кошторисної документації, передпроектна та проектна документація, включаючи креслення, відомості обсягів будівельних і монтажних робіт, специфікації і відомості потреби обладнання, рішення з організації та черговості будівництва, прийняті в проекті організації будівництва (ПОБ), пояснювальні записки до проектним матеріалам, а на додаткові роботи - листи авторського нагляду і акти на додаткові роботи, виявлені в період виконання будівельних і ремонтних робіт;
2) діючі кошторисні нормативи, а також відпускні ціни і транспортні витрати на матеріали, устаткування, меблі та інвентар;
3) окремі відносяться до відповідної будівництві рішення органів державної влади.
Кошторисна документація складається в певній послідовності, переходячи від дрібних до більш великим елементам будівництва, що представляють собою вид робіт (витрат) - об'єкт - пусковий комплекс - черга будівництва - будівництво (будівництво) в цілому.
Кошторисна вартість будівництва (ремонту) відповідно до технологічної структурою капітальних вкладень та порядком здійснення діяльності будівельно-монтажних організацій може включати в себе:
1) вартість будівельних (ремонтно-будівельних) робіт;
2) вартість робіт з монтажу обладнання (монтажних робіт);
3) витрати на придбання (виготовлення) устаткування, меблів та інвентарю;
4) інші витрати.
Кошторисна документація складається з локальних кошторисів, локальних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів, об'єктних кошторисних розрахунків, кошторисних розрахунків на окремі види витрат, зведених кошторисних розрахунків вартості будівництва (ремонту), зведень витрат та ін
Локальні кошториси відносяться до первинних кошторисних документів і складаються на окремі види робіт і витрат на будівлях і спорудах або по общеплощадочним робіт на основі обсягів, що визначилися при розробці робочої документації (РД).
Локальні кошторисні розрахунки складаються у випадках, коли обсяги робіт і розміри витрат остаточно не визначені і підлягають уточненню на підставі РД, або у випадках, коли обсяги робіт, характер і методи їх виконання не можуть бути досить точно визначені при проектуванні і уточнюються в процесі будівництва.
Об'єктні кошториси об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисів і відносяться до кошторисних документів, на основі яких формуються договірні ціни на об'єкти.
Об'єктні кошторисні розрахунки об'єднують у своєму складі на об'єкт у цілому дані з локальних кошторисних розрахунків і локальних кошторисів та підлягають уточненню, як правило, на основі РД.
Кошторисні розрахунки на окремі види витрат складаються у тих випадках, коли потрібно визначити ліміт коштів в цілому по будівництву, необхідних для відшкодування витрат, які не враховані кошторисними нормативами (компенсації у зв'язку з вилученням земель під забудову; витрати, пов'язані із застосуванням пільг і доплат, встановлених рішеннями органів державної влади, тощо).
Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва (ремонту) підприємств, будівель і споруд (або їх черг) складаються на основі об'єктних кошторисних розрахунків, об'єктних кошторисів і кошторисних розрахунків на окремі види витрат.
При складанні кошторисів (розрахунків) можуть застосовуватись такі методи визначення вартості:
1) ресурсний;
2) ресурсно-індексний;
3) базисно-індексний;
4) на основі укрупнених кошторисних нормативів, у тому числі банку даних про вартість раніше побудованих або запроектованих об'єктів-аналогів.
При ресурсному методі визначення вартості здійснюється калькулювання в поточних (прогнозних) цінах і тарифах ресурсів (елементів витрат), необхідних для реалізації проектного рішення.
Ресурсно-індексний метод передбачає поєднання ресурсного методу з системою індексів на ресурси, що використовуються в будівництві.
Базисно-індексний метод визначення вартості будівництва заснований на використанні системи поточних і прогнозних індексів по відношенню до вартості, визначеної у базисному рівні цін. Для перерахунку базисної вартості в поточні (прогнозні) ціни можуть застосовуватися індекси:
- До статей прямих витрат (на комплекс або за видами будівельно-монтажних робіт);
- До підсумками прямих витрат або повної кошторисної вартості (за видами будівельно-монтажних робіт, а також по галузях народного господарства).
При методі застосування банку даних про вартість раніше побудованих або запроектованих об'єктів використовуються вартісні дані за раніше побудованих чи запроектованим аналогічним будівель і споруд.
Підставою для визначення ліміту капітальних вкладень і відкриття фінансування будівництва служить затверджений в установленому порядку зведений кошторисний розрахунок вартості будівництва. Зведені кошторисні розрахунки вартості будівництва підприємств, будівель, споруд або їх черг розглядаються як документи, що визначають кошторисний ліміт коштів, необхідних для повного завершення будівництва всіх об'єктів, передбачених проектом.
Зведений кошторисний розрахунок вартості виробничого та житлового будівництва має наступну структуру:
1) підготовка території будівництва;
2) основні об'єкти будівництва;
3) об'єкти підсобного та обслуговуючого призначення;
4) об'єкти енергетичного господарства;
5) об'єкти транспортного господарства і зв'язку;
6) зовнішні мережі і споруди водопостачання, каналізації, теплопостачання та газопостачання;
7) благоустрій та озеленення території;
8) тимчасові будівлі і споруди;
9) інші роботи і витрати;
10) утримання служби замовника-забудовника (технічного нагляду) підприємства, що будується;
11) підготовка експлуатаційних кадрів;
12) проектні та вишукувальні роботи, авторський нагляд.
По кожній позиції встановленим порядком визначається кошторисний розмір коштів, необхідних для будівництва.
Загальна сума коштів за зведеним кошторисного розрахунку покаже загальну кошторисну вартість будівництва.
Слід мати на увазі, що кошторисна вартість будівництва - це та мета з точки зору витрачання коштів, виділених на будівництво, до якого слід прагнути. На практиці ж реальні (фактичні) витрати на будівництво можуть відрізнятися від передбачених кошторисних витрат. У результаті виникає економія або перевитрата кошторисної вартості. Яким чином поступати з економією кошторисних коштів або як покривати перевитрата, вирішується в кожному конкретному випадку, залежно від джерел фінансування будівництва та умов укладених договорів між учасниками будівництва.
Наприклад, якщо фінансування будівництва здійснюється за рахунок коштів комерційної організації, то використання економії коштів, виділених на будівництво, визначається умовами укладених договорів між інвестором і замовником. Ці кошти можуть залишитися (повністю або частково) у розпорядженні замовника як його додаткову винагороду або повернутися до інвестора. У разі виникнення перевитрати замовник будівництва повинен узгодити обгрунтований перевитрата з інвестором, який прийме рішення про покриття даного перевитрати. Якщо перевитрата коштів необгрунтований, інвестор вправі відмовитися від покриття перевитрати. Тоді джерело покриття витрат понад кошторисної вартості буде шукати сам замовник.
При підборі підрядної будівельної організації кошторисна вартість будівельно-монтажних робіт, яку включено у відповідні графи зведеного кошторисного розрахунку (кошторисна вартість основного будівництва - графа 2, інших об'єктів - графи 3 - 7), є орієнтиром для узгодження договірної вартості цих робіт. Але це не означає, що замовник і підрядчик при визначенні ціни договору, що укладається будівельного підряду повинні керуватися виключно кошторисних порядком ціноутворення, встановленим Держбудом Росії. Кошторисна вартість може бути в цьому випадку розумним компромісом. Однак не слід забувати, що замовник і підрядчик переслідують різні цілі у своїй комерційній діяльності. Якщо перший зацікавлений у зменшенні вартості будівництва, то другий, навпаки, хоче отримати якомога більше економічних вигод від своєї діяльності. Замовник для досягнення своїх цілей проводить підрядні торги, спрямовані на спонукання потенційних підрядників погоджуватися на ціну нижче передбаченої відповідними кошторисними нормативами. Підрядник ж намагається нав'язати замовникові свій кошторис, засновану на фірмових або індивідуальних кошторисних нормативах. У таких умовах тільки ринок, що визначає співвідношення попиту і пропозиції, може врегулювати ціну на будівельну продукцію.
У кінцевому підсумку узгоджений замовником і підрядником порядок визначення ціни договору будівельного підряду знаходить своє відображення в умовах договору, що укладається. Залежно від способу визначення ціни договору будівельного підряду договори поділяються на:
а) договори з твердою (фіксованою) ціною, коли замовник сплачує підрядчикові тверду (фіксовану) суму за весь обсяг виконаних робіт за договором або за одиницю робіт. Підставою для визначення твердої (фіксованого) ціни договору будівельного підряду може бути затверджена сторонами кошторис, так само як і сума, не підтверджена будь-якими розрахунками, але узгоджена між сторонами договору;
б) договори з ціною, встановленою методом "витрати плюс", коли замовник покриває підряднику фактично понесені витрати підрядника плюс винагорода, визначена у фіксованій сумі або у відсотках від зроблених витрат;
в) договори зі змішаною ціною, коли замовник покриває підряднику понесені витрати, плюс винагорода, з одночасним узгодженням максимальної ціни, яка підлягає виконанню роботи.
Визначення договором твердої (фіксованого) ціни, яка не базується на розрахунку або кошторисі, не говорить про те, що у складі документації на будівництво не повинно бути кошторису. І навпаки: наявність кошторису в документації не обмежує сторони договору у можливості визначення договірної ціни, відмінної від кошторису.
|
