|
Особливості бухгалтерського та податкового обліку окремих господарських операцій у забудовника - Облік частки міста
Під "часткою міста" слід розуміти частину споруджуваного об'єкта (квартири, машино-місця, нежитлові приміщення), що підлягає передачі по закінченні будівництва місцевим органам виконавчої влади (далі - адміністрація) для вирішення соціальних проблем цього регіону. При цьому адміністрація не бере участі у фінансуванні будівництва. Частка міста передбачається умовами інвестиційних контрактів, які укладаються між адміністрацією та інвестором-забудовником.
При вирішенні питання про облік частки міста необхідно мати на увазі всі обставини, що опосередковують реалізацію інвестиційного проекту з будівництва житлового будинку.
Розглянемо частку міста на прикладі пайового будівництва.
Як правило, забудовник здійснює будівництво об'єкта за рахунок власних і залучених коштів. Причому мова йде про реалізацію інвестиційного проекту з будівництва єдиного об'єкта капітального будівництва. Після реалізації інвестиційного проекту з будівництва відбувається розподіл результату будівництва: частина площ буде передана співінвестора (пайовикам), а частина - місту. При цьому місто не несе витрат, пов'язаних з інвестуванням своєї частки площ.
Слід мати на увазі, що нормативними документами не визначено порядок ведення обліку за пайовій будівництва. Керуватися можна тільки листами Мінфіну Росії, що роз'яснюють порядок обліку окремих операцій, пов'язаних з цією діяльністю. Так, Листом від 18.05.2006 N 07-05-03/02 визначено, що облік витрат з капітального будівництва забудовник веде за дебетом рахунка 08 "Вкладення в необоротні активи", у тому числі при проведенні пайового будівництва. Можна також припустити, що склад витрат, що включаються до вартості будівництва житлового будинку або іншого об'єкту нерухомості, що будується в рамках пайової будівництва, аналогічний переліку витрат, що включаються до первісної вартості основних засобів відповідно до ст. 8 ПБУ 6 / 01 "Облік основних засобів". Дане припущення випливає з того, що і у випадку створення основного засобу шляхом капітального будівництва, і в разі будівництва об'єктів в рамках пайової будівництва виникають об'єкти нерухомості, які мають однакові характеристики і властивості.
Відповідно до ст. 8 ПБУ 6 / 01 до первісної вартості основних засобів включаються фактичні витрати організації на придбання, спорудження та виготовлення цього основного засобу, за винятком ПДВ і інших відшкодовуваних податків. Таким чином, у вартість, наприклад, що будується житлового будинку включаються реально (фактично) понесені витрати, пов'язані з його будівництвом.
Вартість будівництва об'єкта повинна бути сформована на дату отримання дозволу на введення об'єкту в експлуатацію. Після цього відбувається розподіл часток між інвесторами та містом і передача цих часток у натурі.
При розподілі цих часток визначається вартість кожної переданої частки. Як правило, ця вартість визначається виходячи з фактичних витрат на будівництво одного квадратного метра переданої площі. При цьому загальна вартість будівництва ділиться на загальну площу і множиться на площу, підлягає передачі інвесторам або місту.
Деякі фахівці пропонують на вартість частки міста збільшувати вартість частки, що залишається для передачі її пайовикам. Розглянемо цей варіант.
Припустимо, що при підрахунку фактичних витрат на створення частки, призначеної для передачі співінвестора, ці витрати повинні визначатися як сума фактичних витрат по будівництву, що припадають на цю частку виходячи з вартості будівництва одного квадратного метра збудованого об'єкта плюс вартість фактичних витрат по будівництву частки, що передається місту . Тобто частка міста включається у вартість будівництва об'єкту в частині, що передається пайовикам. Друга частина витрат визначається як додаткові витрати, пов'язані з реалізацією інвестиційного проекту з будівництва об'єкта.
На думку автора, такий підхід до підрахунку витрат, що припадають на частку співінвесторів, неправомерен з наступних причин.
1. Контракт укладається на будівництво об'єкта в цілому, а не тільки тієї частки, яка залишається для передачі співінвестор. Частка міста передбачається в інвестиційному контракті на будівництво, що укладається місцевими органами виконавчої влади та забудовником (основним інвестором), як підсумок розподілу результату будівництва. Частка міста є складовою частиною цього об'єкта та за фізичними обсягами будівництва, і по фінансових витрат, що здійснюються в процесі будівництва. Тобто при формуванні вартості будівництва об'єкта витрати на будівництво частки міста включені у вартість будівництва будинку. Ці витрати включають в себе частину будівельних робіт, монтажних робіт, вартості придбаного обладнання та інших капітальних витрат, врахованих у вартості будівництва всього об'єкту. Величина цих витрат визначається розрахунковим шляхом. Таким чином, витрати на будівництво частки міста не є самостійними витратами, які можна виділити за прямим ознакою з вартості будівництва. Якщо ми ці витрати віднесемо на збільшення вартості частки співінвесторів, то фактично врахуємо ці витрати у вартості будівництва об'єкта двічі. Розглянемо приклад.
Загальна вартість будівництва - 1000 руб.
Загальна площа будівництва - 1000 кв. м.
Частка міста - 300 кв. м.
Вартість будівництва 1 кв. м - 1000 руб. : 1000 кв. м = 1 крб.
Вартість частки міста - 1 крб. x 300 кв. м = 300 руб.
Вартість частки інвесторів - 1 крб. x 700 кв. м = 700 руб.
Додаємо до вартості частки інвесторів вартість частки міста - 700 руб. + 300 руб. = 1000 руб.
У результаті вартість частки інвесторів вийшла 1000 руб. Але ж і вартість частки міста нікуди не поділася, вона становить ті ж 300 руб. Скільки тоді варто будівництво всього об'єкта? Виходить: 1000 руб. + 300 руб. = 1300 руб. Це на 300 руб. перевищує фактичну вартість будівництва об'єкта за рахунок подвійного обліку в цій вартості витрат на будівельні роботи, монтаж устаткування і т.д., пов'язані з частці міста.
2. Реально витрати на частку міста виділяються в обліку забудовника в момент фактичної передачі цієї частки. Така передача здійснюється після отримання в установленому порядку дозволу на введення об'єкту в експлуатацію, коли всі витрати на будівництво сформовані в бухгалтерському обліку в повному обсязі. До цього моменту вартість частки міста є складовою частиною загальної вартості будівництва. Вибуття частки міста відображається за кредитом рахунка 08 як зменшення фактичної вартості будівництва через зменшення залишилася в обліку загальної площі. Пропонована деякими фахівцями проводка Д 08 До 08, пов'язана з вибуттям частки міста і одночасним збільшенням вартості частки інвесторів, нічим не обгрунтована, оскільки не відображає реальних витрат на будівництво об'єкта.
Таким чином, вирішення питання з часткою міста шляхом віднесення витрат, що припадають на цю частку, у вартість частки, що підлягає передачі співінвестора, не має під собою підстави.
Економічне вирішення питання з часткою міста зводиться до пошуку джерела фінансування витрат по будівництву цієї частки.
Кошти, отримані від пайовиків, є для забудовника засобами цільового фінансування відповідно до пп. 14 п. 1 ст. 251 НК РФ. Це означає, що забудовник має право використовувати ці кошти за призначенням, визначеним організацією (фізичною особою) - джерелом цільового фінансування. Якщо умовами договору участі в пайовому будівництві передбачена можливість використання коштів, отриманих від пайовиків, на фінансування витрат на будівництво частки міста, значить, таке використання коштів пайовиків правомірно. У бухгалтерському обліку це знайде відображення в проводці Д 1976 До 2008 при вибутті частки міста в момент її передачі. На рахунку 76 в даному випадку враховувалися кошти, отримані від пайовиків. В результаті при підрахунку суми доходу від пайової будівництва, визначається у вигляді різниці між коштами цільового фінансування, отриманими від пайовиків, і фактичним використанням цих коштів в рамках укладених договорів, вартість частки міста не збільшить суму цього доходу і відповідно базу оподаткування з ПДВ і податку на прибуток у забудовника.
При цьому слід мати на увазі, що економічно обгрунтованим може вважатися віднесення на конкретного пайовик тільки частини обтяження у вигляді частки міста пропорційно частці цього пайовик у загальній площі часток, що передаються інвесторам. Це означає, що якщо частина площ після закінчення будівництва залишається у розпорядженні забудовника, то частина витрат по будівництву частки міста, що припадає на площу будівництва, що залишається в розпорядженні забудовника, забудовник повинен покрити за рахунок власних коштів. При цьому дані витрати врахувати для цілей оподаткування не представляється можливим, так як вони не відповідають критеріям п. 1 ст. 252 НК РФ: економічна обгрунтованість і зв'язок з діяльністю, спрямованої на одержання доходу.
|
