|
Договір будівельного підряду
1. Загальні положення
Підрядні будівельні роботи виконуються будівельними організаціями відповідно до умов укладених з ними договорів будівельного підряду.
Договір будівельного підряду, укладений відповідно до вимог гл. 37 частини другої Цивільного кодексу Російської Федерації, встановлює зобов'язання сторін, що беруть участь у його укладенні та виконанні, з нового будівництва, реконструкції, розширення, технічного переозброєння, капітального ремонту діючих підприємств, будівель і споруд, а також виробництва окремих видів і комплексів підрядних робіт.
"За договором будівельного підряду підрядник зобов'язується у встановлений договором термін побудувати за завданням замовника певний об'єкт або виконати інші будівельні роботи, а замовник зобов'язується створити підрядчикові необхідні умови для виконання робіт, прийняти їх результат і сплатити обумовлену ціну" (ст. 740 ГК РФ). У цьому формулюванні предмета договору будівельного підряду містяться істотні умови, які повинні бути дотримані при укладенні договору.
2. Об'єкт будівництва
Першим істотним умовою договору будівельного підряду є найменування та характеристики об'єкта будівництва.
"Об'єктом будівництва є кожна окремо стоїть будівля або споруда (з усім що відноситься до нього обладнанням, інструментом та інвентарем, галереями, естакадами, внутрішніми інженерними мережами водопостачання, каналізації, газопроводів, теплопроводів, електропостачання, радіофікації, підсобними і допоміжними надвірними будівлями, благоустроєм та іншими роботами і витратами), на будівництво, реконструкцію, розширення або технічне переозброєння якого повинен бути складений окремий проект і кошторис. До будівель відноситься будівельна система, що складається з несучих і огороджувальних або сполучених (несучих і огороджувальних) конструкцій, утворюючих наземний замкнутий об'єм, призначений для проживання або перебування людей в залежності від функціонального призначення і для виконання різного виду виробничих процесів "(ст. 2.4 Постанови Держкомстату Росії від 03.10.1996 N 123" Про затвердження Інструкції щодо заповнення форм державної статистичної звітності з капітального будівництва ").
Предметом договору будівельного підряду можуть також бути: будівництво (сукупність створюваних будівель та споруд (об'єктів), будівництво, розширення та реконструкція яких здійснюється, як правило, за єдиною проектно-кошторисної документації, на яку у встановленому порядку затверджується окремий титул будови (або замінює його документ)); черга будівництва (певна проектом (робочим проектом) частина підприємства, яка забезпечує випуск продукції або надання послуг; вона може складатися з одного або декількох пускових комплексів); пусковий комплекс (сукупність об'єктів (або їх частин) основного, підсобного та обслуговуючого призначення , енергетичного, транспортного та складського господарства, зв'язку, інженерних комунікацій, охорони навколишнього середовища, благоустрою, що забезпечують випуск продукції або надання послуг, передбачених проектом (робочим проектом) для даного пускового комплексу, і нормальні санітарно-побутові умови праці для працюючих згідно діючих норм) ; а також окремі види і комплекси будівельних робіт.
3. Термін виконання робіт
Наступним істотним умовою договору будівельного підряду є термін виконання робіт. Як правило, сторони визначають початковий і кінцевий терміни виконання будівельних робіт. Початковий термін визначається за згодою сторін або датою передачі замовником підряднику будівельного майданчика, або датою перерахування авансу на придбання матеріалів, або датою підписання договору будівельного підряду, або інший датою, від якої починається відлік часу, протягом якого підрядник повинен побудувати об'єкт (виконати передбачені договором будівельні роботи). Кінцевий термін може бути визначений конкретною датою здачі замовнику результату робіт (наприклад, "здати об'єкт замовнику 5 жовтня 2005"); обмежувальної датою (наприклад, "здати об'єкт замовнику не пізніше 5 жовтня 2005"); проміжком часу (наприклад, "здати об'єкт замовнику протягом шести місяців з моменту початку виконання робіт"); або іншим передбаченим сторонами спосіб.
Сторони можуть визначити проміжні терміни здачі окремих етапів або комплексів робіт.
Протягом дії договору будівельного підряду сторони мають право змінити початковий, кінцевий і проміжні терміни здачі робіт у порядку, передбаченому договором. Як правило, це здійснюється шляхом внесення змін до договору будівельного підряду.
4. Ціна роботи
Суттєвою умовою договору будівельного підряду є ціна роботи. Ціна роботи вказується в договорі у вигляді конкретної суми або у вигляді способу її визначення. До способів визначення ціни можна віднести кошторисний порядок ціноутворення, передбачений Постановою Держбуду Росії від 05.03.2004 N 15 / 1 "Методика визначення вартості будівельної продукції на території Російської Федерації". Існує помилкова думка, що вказаний кошторисний порядок ціноутворення є обов'язковим для визначення ціни договору будівельного підряду у всіх випадках. В умовах ринкових відносин сторони вправі домовитися про будь-якому порядку визначення ціни, в тому числі твердої (фіксованого) ціни. При цьому підрядник, погоджуючись на таку ціну, повинен оцінити її економічну вигоду. Виняток становлять будівельні контракти, фінансовані за рахунок бюджетних коштів, ціна яких повинна визначатися відповідно до вищезазначеного Постановою Держбуду Росії.
З точки зору ціни договору будівельного підряду слід розрізняти такі види договорів:
- Договір з твердою (фіксованою) ціною, коли замовник проводить розрахунки з підрядником по твердій встановленою ціною за весь обсяг виконуваних робіт за договором або за твердою ціною за кожну одиницю виконуваних робіт;
- Договір "витрати плюс", коли замовник при розрахунках з підрядником покриває фактичні або заздалегідь розраховані витрати підрядника плюс виплачує йому винагороду, яка визначається у фіксованій сумі або у відсотках від суми витрат;
- Договір зі змішаною ціною, що є різновидом договору "витрати плюс" із встановленою граничною ціною договору (але не більше ніж ...).
Ціна договору будівельного підряду підлягає збільшенню на суму податку на додану вартість.
Ціна договору будівельного підряду може коригуватися сторонами протягом терміну дії договору.
Коригування ціни договору у бік збільшення можлива в наступних випадках.
1. Відхилення у вартості робіт:
- Використання більш якісних та дорогих матеріалів і конструкцій;
- Виконання більш складних робіт в порівнянні з передбаченими технічною документацією;
- Виконання робіт, не передбачених технічною документацією.
2. Пред'явлених претензій:
- Про відшкодування витрат, не врахованих у кошторисі, що виникли з вини замовника;
- Про відшкодування розумних витрат, понесених у зв'язку з виявленням і усуненням недоліків технічної документації, виявлених підрядником;
- У зв'язку із затримкою або зупинкою роботи з вини замовника;
- В інших подібних випадках.
3. Одержання заохочувальних платежів:
- За скорочення термінів будівництва або своєчасну здачу робіт замовнику;
- За якість виконання робіт краще, ніж передбачено в технічній документації;
- В інших подібних випадках.
Коригування ціни договору у бік зменшення можлива в разі невиконання будь-яких робіт, передбачених технічною документацією.
Зміна ціни договору здійснюється шляхом внесення у встановленому порядку змін до договору будівельного підряду.
Ціна може визначатися як у валюті Російської Федерації, так і в іноземній валюті (якщо це не суперечить вимогам законодавчих актів). Як правило, розрахунки в останньому випадку відбуваються в рублях за курсом, встановленим Центральним банком РФ для даної валюти на дату перерахування грошових коштів. Проте сторони можуть визначити інший порядок перерахунку іноземної валюти в рублі, в тому числі визначити свій, договірної, курс. Важливо не забути визначити порядок перерахунку іноземної валюти в рублі в тексті договору, що укладається.
5. Приймання робіт замовником
Важливою умовою договору будівельного підряду, у тому числі для цілей правильного ведення бухгалтерського обліку операцій, які випливають із договору, є порядок приймання робіт замовником.
Для зручності розділимо приймання робіт замовником на два види: технічну (проміжну) приймання та юридичну прийомку.
Під технічної (проміжної) прийманням виконаних підрядником робіт слід розуміти підтвердження фізичних обсягів виконаних підрядником будівельних робіт та визначення їх вартості в поточному рівні цін, що здійснюються в процесі проведення замовником контролю якості та технічного нагляду за ходом будівництва. Технічна (проміжна) приймання здійснюється у відношенні результатів робіт, виконаних, як правило, за певний період часу, і оформляється сторонами шляхом підписання актів про приймання виконаних робіт за формою КС-2. Основна мета такої приймання - проведення проміжних розрахунків (здійснення поточного фінансування) в процесі будівництва. У цьому випадку сторони можуть передбачити складання довідок про вартість виконаних робіт і витрат за формою КС-3.
Під юридичною прийманням виконаних підрядником робіт автор розуміє перехід до замовника ризиків випадкової загибелі або пошкодження результатів робіт. Юридична приймання може здійснюватися сторонами в відношенні результату виконаних робіт в цілому за договором або стосовно виконаного етапу робіт, якщо поетапна здача робіт замовникові передбачена договором (ст. 753 ГК РФ). Юридична приймання замовником виконаних генпідрядником робіт оформляється актом приймання закінченого будівництвом об'єкта за формою КС-11.
В окремих випадках сторони в договорі не прописують порядок юридичної приймання виконаних робіт за договором (перехід ризиків випадкової загибелі або пошкодження результатів робіт), обмежуючись лише порядком складання актів за формою КС-2. Однак акти за формою КС-2 не завжди підтверджують факт юридичної приймання, а тільки в тих випадках, коли вони свідчать про приймання (перехід ризиків) замовником етапу робіт, якщо поетапна приймання робіт замовником передбачена договором. При цьому слід мати на увазі, що якщо передбачається поетапна приймання робіт, то договором повинно бути визначено, що вважається етапом. Етапом слід вважати закінчений окремий комплекс, вид робіт або конструктивний елемент, ризики випадкової загибелі або ушкодження за яким можуть перейти до замовника. Відносно етапу робіт договором передбачаються терміни виконання етапів робіт та їх вартість (ціна етапу). Обсяги робіт, виконані за календарний місяць, відображені в актах за формою КС-2, в більшості випадків не відображають закінчені етапи робіт, будучи лише набором обсягів робіт, виконаних за даний період часу. Такі обсяги робіт не можна вважати юридично прийнятими замовником. Як підтвердження цього можна навести арбітражну практику. Наприклад, Інформаційний лист Вищого Арбітражного Суду РФ (далі - ВАС РФ) від 24.01.2000 N 51 "Огляд практики вирішення спорів за договором будівельного підряду".
"Підрядчик звернувся до арбітражного суду з позовом про стягнення із замовника заборгованості по оплаті робіт.
Заперечуючи проти позову, замовник послався на те, що вартість виконаних робіт перерахована підряднику, а відмовляється він сплатити тільки повторно включені до акт роботи.
Як встановлено при вирішенні спору, підрядник здійснював будівництво адміністративної будівлі річкового пароплавства. Весняним розливом річки, який супроводжувався підйомом води вище граничних позначок, змило фундамент, і роботи по його спорудженню підрядник змушений був виконати повторно. Пред'являючи їх до оплати, підрядник вважав, що, оскільки приймання відповідних робіт проведена за актами форми N КС-2, ризик їх загибелі перейшов на замовника.
Арбітражний суд відмовив у задоволенні позову за наступними мотивами.
Згідно з пунктом 3 статті 753 ГК РФ у разі приймання результату етапу робіт замовник несе ризик загибелі або пошкодження майна, які сталися не з вини підрядника.
У договорі етапи робіт не виділялися.
Акти, на які посилається позивач, підтверджують лише виконання проміжних робіт для проведення розрахунків. Вони не є актом попередньої приймання результату окремого етапу робіт, з якими закон пов'язує перехід ризику на замовника.
Ризик випадкової загибелі або випадкового пошкодження об'єкта будівництва до приймання цього об'єкта замовником, як це зазначено у статті 741 ГК РФ, несе підрядник.
За таких обставин фундамент будівлі повинен бути відновлений за рахунок підрядника і замовник обгрунтовано відмовився від відшкодування вартості повторних робіт ".
6. Розрахунки за виконані роботи
Порядок розрахунків за виконані роботи між замовником і підрядником є важливим елементом договору будівельного підряду. Розрахунки можуть здійснюватися:
- За виконані і прийняті замовником роботи в цілому за договором або етапу;
- Авансовими платежами з наступним остаточним розрахунком за прийняті роботи.
При розрахунках за прийняті замовником роботи в цілому за договором або етапу технічна (проміжна) приймання робіт може не здійснюватися.
При розрахунках авансовими платежами в договорі слід передбачити порядок проведення таких розрахунків. Наприклад, сторони домовилися про поточний (проміжному) фінансування будівництва шляхом оплати підряднику фактично виконаних за певний період часу робіт. Якщо ціна договору визначена відповідно до правил кошторисного ціноутворення, то в цьому випадку доцільно проводити технічну (проміжну) приймання робіт замовником з складанням акта за формою КС-2 і довідки за формою КС-3, на підставі якої замовник буде здійснювати проміжні розрахунки з підрядником . Якщо ціна договору тверда (фіксована), то після закінчення певного періоду часу сторони повинні визначити відсоток технічної готовності виконаних робіт виходячи з фізичних обсягів. Сума поточного фінансування в цьому випадку визначається як тверда (фіксована) ціна, помножена на відсоток технічної готовності робіт. Порядок документального оформлення вартості виконаних робіт, розрахованої за відсотком технічної готовності, визначається сторонами при укладенні договору.
Практика показує, що підрядні будівельні організації інколи підміняють поняття "приймання робіт замовником" поняттям "розрахунки із замовником за виконані роботи". Це неправильно. Як було зазначено вище, до розрахунків можуть стосуватися й авансові платежі, у тому числі розраховані з вартості виконаних за певний період робіт, юридична приймання яких замовником не здійснювалася. Тому й порядок приймання робіт замовником, і порядок розрахунків за виконані роботи повинні окремо визначатися в договорі будівельного підряду.
7. Генпідрядник і субпідрядник
Якщо з договору будівельного підряду не випливає обов'язок підрядника виконати роботу особисто, то підрядчик вправі залучити до виконання робіт за договором інших осіб (субпідрядників). Підрядник у цьому випадку буде генеральним підрядником (генпідрядником), а договір, укладений ним з замовником, - генпідрядної договором. Не забороняється передавати для виконання субпідрядним організаціям весь комплекс будівельних робіт, передбачений договором генпідряду. У цьому випадку генпідрядник залишає за собою обов'язки, передбачені договором генпідряду, безпосередньо не пов'язані з виконанням будівельних робіт (вміст будівельного майданчика, забезпечення проектно-кошторисною документацією, отримання дозволів та погоджень, приймання робіт від субпідрядників, здача робіт замовникові і т.д.) . При цьому всю повноту відповідальності за належну якість робіт, терміни виконання робіт та інші зобов'язання перед замовником, що є таким за договором генпідряду, несе генпідрядна будівельна організація.
Договір, укладений генпідрядником з субпідрядною будівельною організацією, є самостійним договором будівельного підряду, замовником за яким виступає генпідрядник, а підрядником - субпідрядна будівельна організація. Предмет договору будівельного субпідряду являє собою виконання сторонньою організацією (субпідрядником) виду або комплексу будівельних робіт на об'єкті будівництва, що підлягають виконанню в складі всього обсягу будівельних робіт на цьому об'єкті, визначеного договором генерального підряду.
|
